주택 부동산 대표 세금 4가지는?(취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세)
여는말
안녕하세요, 드림캐치입니다. 오늘은 주택 부동산 대표 세금 4가지를 알아보려고 합니다. 주택을 살 때, 보유할 때, 팔 때 총 3가지의 경우에 내야 하는 세금이 있습니다. 주택을 살 때는 취득세를 내야 하고, 보유하고 있을 때는 재산세와 종합부동산세를 내야 합니다. 마지막으로 주택을 팔 때는 양도소득세라는 세금을 내야 합니다. 각각의 세금의 개념과 세율을 알아보도록 하겠습니다. 각 세금을 세부적으로 파고들면 내용이 깊어져 이번 포스팅에서는 입문자를 위한 개괄적인 내용만을 다루도록 하겠습니다.
2022.02.26 - [부동산] - 청약당첨 기본 3가지(개념, 요건, 제도)
1. 취득세
취득세란 주택을 취득할 때 부과되는 세금입니다. 취득세는 주택 취득일로부터 60일 이내 신고 및 납부하여야 합니다.
취득세율은 크게 개인과 법인으로 나누어집니다. 개인은 보유 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 좀 더 세분화되는데, 여기서 조정대상지역이란 주택 분양 등이 과열되고 있거나 그럴 우려가 있는 지역 및 주택 거래가 위축되고 있거나 그럴 우려가 있는 지역을 뜻합니다. 전자를 과열 지역, 후자를 위축 지역이라 합니다.
1주택자는 지역에 관계없이 주택 가액 기준 1~3%의 세율을 적용하고 2주택자는 조정대상지역은 8%, 비조정대상지역은 1~3%의 세율을 적용합니다. 3주택자는 조정대상지역이 12%, 비조정대상지역은 8%의 세율을, 4주택 이상부터는 조정과 비조정 관계 없이 동일하게 12%의 세율을 적용합니다.
법인은 모두 예외 없이 12%의 취득세를 적용합니다.
2. 재산세
재산세란 주택을 보유하고 있는 자에 대해 그 재산의 가액에 비례하여 부과되는 세금입니다. 매년 6월 1일을 과세기준일로 하며 소유자가 납세의 의무를 지게 되어 있습니다. 아파트의 경우 실거래 가격이 아닌 공시가격을 기준으로 재산세가 책정되는데, 이때 공시가격이란 국토교통부에서 조사 및 산정 후 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하는 표준가격을 뜻합니다.
재산세는 과세표준 X 세율로 계산할 수 있습니다. 이때 과세표준은 보유 주택의 공시가격 X 공정시장가액비율로 산정합니다. 이렇게 구한 과세표준의 구간에 따라 세율이 달라지는데, 과세표준이 6,000만 원 이하일 때는 0.1%, 6,000만 원 초과 1억 5천만 원이하일 때는 6만원 + 6,000만원 초과 금액의 0.15%, 1억 5천만 원 초과 3억 원 이하일 때는 19만 5천 원 + 1억 5천만 원 초과금액의 0.25%, 3억 원 초과일 때는 57만원 + (3억 원 초과금액의 0.4%입니다.
다만 21~23년 한정으로 공시가격 6억 이하인 1인 1주택자에 한해 재산세율을 완화하였는데, 그 내용은 아래 표와 같습니다. 특례 세율이라고 표시된 열이 해당되며, 부과되는 절대 금액과 초과분에 대한 비율이 다소 다르니 이 점 꼭 참고하시기 바랍니다.
3. 종합부동산세
종합부동산세란 보유하고 있는 주택과 토지 등의 과세유형별 공시가격의 전국 합산액이 과세기준금액(=공제금액)을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 부과되는 세금을 뜻합니다. 2005년에 부동산 투기를 억제하여 부동산 가격을 안정화하기 위한 목적으로 시행되었으며, 줄여서 '종부세'라고 불립니다. 종합부동산세 또한 매년 6월 1일을 과세기준일로 하여 부과되며 납세의무자는 그해 12월 1일~15일 사이에 납부를 완료해야 합니다.
주택 보유자는 주택 공시가격의 전국 합산액이 6억 원을 초과하는 경우 납세 의무자입니다. 다만 1세대 1주택자는 11억을 초과하는 경우에 한해 납세 의무가 주어집니다. 전자의 6억과 후자의 11억이 바로 과세기준금액입니다. 이에 대한 이해가 되어야 아래 종합부동산세 계산식을 좀 더 쉽게 이해할 수 있습니다.
종합부동산세는 (종합부동산세 과세표준 X 세율 - 법정 공제세액)으로 계산됩니다. 종합부동산세 과세표준 금액은 다음과 같이 계산합니다: [과세유형별 전국합산{공시가격 X (1-감면율)} - 과세기준금액(공제금액)]×공정시장가액비율(현재 95%)}. 예를 들어 주택의 경우 [전국합산 {공시가격× (1 - 감면율)} - 6억 원(11억 원] X 95%으로 과세표준이 계산되는 것입니다. 여기에 세율을 곱하고 법정 공제새액을 제하면 최종 종합부동산세가 됩니다.
주택의 과세표준에 따른 세율은 아래 표와 같습니다(2주택 이하 기준).
위의 빨간색까지의 계산 값이 바로 종합부동산세 과세표준입니다.
4. 양도소득세
양도소득세란 보유하고 있던 부동산을 다른 사람에게 양도할 때 발생하는 차익에 대해 부과되는 세금을 뜻합니다. 양도한 달의 말일로부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고 및 양도소득세 납부를 완료해야 합니다. 예를 들어, 2021.7.15. 잔금*을 지급받았다면 양도소득세 예정신고·납부기한은 2021.9.30. 까지입니다.미신고 시에는 가산세(기납부할 세액의 20%) 및 납부지연가산세(1일 0.03%)가 부과됩니다.
양도소득세 결정세액은 다음과 같이 책정됩니다: 산출세액(양도소득과세표준* X 세율) - (세액공제 + 감면세액).
*양도소득과세표준: *양도소득금액 – 감면대상 소득금액 - 양도소득 기본공제
*양도소득금액: 양도차익(양도가액 – 취득가액 – 필요경비) – 장기보유특별공제
참고) 각 항마다 용어가 생소하고 참고해야 될 관련 세부 내용이 많기 때문에 각각 별도로 알아볼 필요가 있습니다. 여기서 다 다루기에는 분량이 너무 많아져서 오히려 이해를 어렵게 할 수 있습니다. 세금 용어들의 큰 개념만 짚고 넘어가도록 하고 추후 좀 더 자세히 다뤄보도록 하겠습니다.
맺는말
오늘은 이렇게 주택 부동산 대표 세금 4가지, 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세를 간략히 알아보았습니다. 간략히 알아보겠다고 했는데도 개괄적인 내용만으로도 상당히 복잡하고 분량이 많아졌습니다. 부동산을 이해하기 위한 첫걸음이라고 생각하시고 앞으로 천천히 함께 알아가면 좋을 것 같습니다.
오늘의 포스팅도 유익하셨길 바라며, 부동산 관련 포스팅으로 앞으로 자주 찾아오도록 하겠습니다. 지금까지 드림캐치였습니다.
